A ambiciosa proposta de rezoneamento do prefeito Adams, que ele chama de “Cidade do Sim” — que visa incentivar a construção de novas moradias nos cinco distritos — está repleta de ideias de senso comum, como permitir que apartamentos sejam construídos acima de vitrines e relaxar os requisitos caros para novos estacionamentos. Adams, de muitas maneiras, está remetendo à era de ouro do pré-zoneamento, quando casas geminadas e brownstones brotavam pela cidade às centenas de milhares. Somente em Nova York a ideia de que o aumento da oferta de moradias é a melhor maneira de atender ao aumento da demanda seria controversa.
Mas não incluída, no entanto, entre as propostas de Adams está uma que seria gratuita, mas reduziria os custos de moradia de outra forma: fazendo melhor uso das moradias que Nova York já tem. Uma lei antiquada atualmente impede que proprietários e locatários aceitem “pessoas não relacionadas”, mesmo que uma casa ou apartamento tenha quartos vazios. Incrivelmente, em uma cidade sinônimo de liberalismo cultural, uma lei de “colegas de quarto” torna ilegal “que mais de três pessoas não relacionadas ocupem uma unidade habitacional e mantenham uma casa comum”.
Isso significa que um casal mais velho no Queens, com dificuldades para pagar seus impostos sobre a propriedade, não pode decidir deixar um casal mais jovem com um bebê se mudar para seus quartos vazios. Isso significa que os inquilinos no vasto sistema de habitação pública — onde quase 30% dos apartamentos são oficialmente classificados como subocupados — não podem sublocar seus quartos vazios para os milhares na lista de espera do sistema.
Dados recentes do censo contam a história. De acordo com o último Pesquisa de Moradia e Vagas para Nova York, apenas 10% das 3,1 milhões de unidades habitacionais da cidade incluem “não parentes”. Entre as unidades ocupadas pelos proprietários, o número é de apenas 5%. A maioria delas presumivelmente cumpre a lei que restringe o número de “não parentes” — não importa se os proprietários ou arrendatários têm ou não cômodos vazios.
Essas leis são surpreendentemente comuns nos EUA — e ajudam a contribuir para nossa crise de acessibilidade à moradia. Códigos de zoneamento em 46 das 56 maiores cidades dos EUAsubúrbios e municípios impõem limites a ocupantes considerados “não relacionados”. Dificilmente alguém pensaria que a superlotada cidade de Nova York teria uma lei semelhante à de uma associação privada de proprietários de imóveis em Plano, Texas (que limita pessoas não relacionadas a duas), mas tem.
Tais leis contribuíram para um declínio acentuado no número de americanos que acolhem hóspedes. Dados do censo mostram que, há um século, cerca de 3% das famílias o faziam; o número caiu para menos de 1%. De fato, no meio da última grande onda de imigração para a cidade de Nova York — na virada do século XXo século — era comum que os recém-chegados fossem acolhidos como hóspedes — em vez de a cidade abrigá-los em hotéis de luxo reformados.
As restrições legais a pessoas não relacionadas ajudaram a contribuir para outro fator subestimado da crise de acessibilidade à moradia: o tamanho dos domicílios americanos diminuiu drasticamente. Em 1960, o tamanho médio dos domicílios era de 3,33 pessoas. Após um pequeno aumento em 2020 (provavelmente devido à pandemia de COVID-19), o declínio constante continuou, com o tamanho dos domicílios em 2021 em 2,51 pessoas, uma baixa histórica. O grupo que mais cresce é o de nós que moramos sozinhos; os domicílios unipessoais aumentaram de 26 milhões em 2010 para mais de 37 milhões. Quanto mais pessoas morarem sozinhas, mais moradias precisarão.
A lei da cidade de Nova York piora as coisas de outras maneiras também. Para se proteger contra a superlotação, a cidade exige que cada morador tenha um mínimo de 80 pés quadrados de espaço. Se um casal migrante com um bebê estiver disposto a dividir um pequeno quarto, a lei deve permitir que eles façam isso. Certamente é melhor do que a vida em um abrigo.
Claro, multidões de colegas de faculdade podem atrapalhar um bairro residencial com festas até altas horas da noite. Mas leis contra incômodo e barulho são o melhor antídoto — não restrições gerais de uso de moradia.
Provavelmente é verdade que a lei de colegas de quarto da cidade não é aplicada até certo ponto. Mas ainda importa. Proprietários e locadores relutam em anunciar listagens que possam infringir a lei. Afinal, nunca subestime a capacidade de regulamentações arbitrárias de inibir o melhor uso de nossas moradias existentes.
Howard Husock é um membro sênior do American Enterprise Institute e autor de “The Poor Side of Town: And Why We Need It”.
